Порядок оформления военной ипотеки - Покупка на недвижим имот от ЧСИ - Епизод 34

Ипотека С Залогом Имеющейся Недвижимости Сбербанк - Покупката на недвижим имот от частен съдия изпълнител (ЧСИ) ще става все по-актуална тема с навлизане в малко по-сложна икономическа обстановка, но процедурата претърпя много промени в последните години и аз искам днес да ви обърна малко внимание какво трябва да се има предвид при покупка на недвижим имот от частен съдия изпълнител.
Процедурата претърпя доста промени за последните 10 години откакто стартира, доста повече се изчисти, все по-малко шмекерии и възможности за тънки сметки, така че има и някои особености, които са много сериозни подводни камъни, а аз искам вие да сте готови за тях.
Ето и моите съвети. На първо място ЧСИ определя цената на недвижим имот не самостоятелно, не казва аз ще го продам днес за 50 000 лв, защото така ми е кеф, той възлага определянето на цената на вещо лице, вещото лице определя цената, съгласува я с кредитора - пазарна цена, вещото лице определя пазарна цена, тази пазарна цена се съгласува с кредитор и тогава имотът се пуска на публична продан, като тази цена не може да бъде по-ниска от данъчната оценка, имайте го предвид. Повечето банки в момента нямат зор за събиране на пари, да не говорим, че малко от тях бяха активни с раздаването на жилищни кредити за покупка на имоти те са примерно 4-5, които всички ги знаем кои са, тоест наличието на много продажби през публични изпълнители и намалянето на техните цени зависи изцяло от волята на кредитора не на ЧСИ. ЧСИ е един инструмент, с който един кредитор да си вземе парите от един длъжник посредством продажба на недвижим имот. Това е. Не очаквайте че ЧСИ са някакви факири, които ще свалят цени и ще правят каквото си искат - това свърши. Пуска се тази продажба на недвижим имот на пазарна цена, никой не се явява, на втория път трябва да се намали на 80% от пазарната цена цената, тоест 20% отстъпка. Преди, на третия път се вдигаше с 10, след това на четвъртия се сваляше сваляше с нови 20 и ставаха едни бъркочи с цената. В момента не е така, в момента стигне ли се до трета публична продан, четвърта или пета - никой не сваля цените. Седи си примерно на 10% от пазарната оценка или на 20% от пазарната оценка и приключва. Всичко зависи от зора на кредитора. В момента банките имат ликвидност, не им трябват пари, няма да пускат много оферти, ще гледат да се разбират нещо с длъжниците си, да разсрочват вноски, да правят гратиси, примерно само лихва да се плаща, има много методи не очаквайте, че изведнъж ще завалят оферти от ЧСИ.
Друго нещо, в момента ЧСИ не са длъжни да вдигат тежести върху имотите, тоест като си купите имот през публична продан тежестите по него остават. Ето ви един прост пример - купувате си един апартамент, давате 100 000 лв за него, има 6 ипотеки, продава се имота по първата ипотека, първата ипотека не пада автоматично и ЧСИ даже може да ви откаже да ви я вдигне ако му подадете молба. Тяхната презумция и презумцията на законодателя е, че така се пазят интересите на купувача, тоест ако свалим първата ипотека, втората ипотека може да дойде и да каже - а, не, аз искам втора публична продан на този имот, и вие да останете без имот, това им е презумцията. Тоест ако тръгнете да сваляте ипотеки трябва да ги сваляте отзад напред от последната наложена до първата, за да няма първия шанс да ви откаже. Само че това е много трудно, много дълго, много сложно и скъпо упражнение. Така че вие ако го купувате, защото е изгоден, с цел да го продадете - няма да го продадете, ще получите един имот с 5 ипотеки, тръгвайки да го продавате отива някой в Агенция Вписвания, опа, тук има ипотеки. Така че много е в момента рисково и опасно това да се прави. Уж щеше да падне, уж нямаше да падне - не е ясно какво се прави. Друго - ако има вписан договор за наем не можете да го прекратите. Не можете да отидете и да кажете на наемателя - чао, аз го купих този имот - чао. Този договор трябва да си изтече или там си има някакви разпоредби в договора, вие наследявате и договора. Така че е хубаво преди да тръгнете да купувате имот на публична продан да отидете задължително с адвокат. Аз като брокер съм правил няколко сделки, мои имоти са продавани на публична продан, знам каква е процедурата, в момента не бих отишъл без адвокат да проверям имот и да ме запознае и адвокат с цялата процедура как става продажбата на имот през ЧСИ.
Тъй като "уж" са по-евтини има голяма конкуренция. На последната публична продан, на която бях имаше 47 наддавателни предложения, цената на последното наддавателно предложение беше на тавана. Имайте предвид, че в момента имат таван той е 30% от цената. Ако един имот струва 100 000 лв, вие можете да предложите 130 000 лв за този имот, това е максималното, което можете да предложите, не можете да предложите 200 000 лв, 200 000 лв можете да предложите на тайните търгове на НАП - 200, 300, 400, 500 там на тайните търгове можете да си предлагате колкото искате, на публичните продани не е така.